提案单位：董万程
提案背景：
当前，住宅小区物业管理的法规和政策纷繁复杂，不断发展变化，实践中发生很多争议和纠纷，是社会各界关注的热点问题。完善住宅小区物业管理的法规和政策，加强住宅小区物业管理，是海口市创建国家卫生城市、国家文明城市需要解决的根本问题。海口市住宅小区物业管理存在以下问题：
（一）住宅小区物业管理体制不协调，部分职能部门履行职责不到位
住宅小区物业管理纠纷涉及住建、规划、城管、物价、环卫、公安、工商、供水、供电等多个部门，有些行政部门把自己的职责转加在住建部门，单靠海口市住建局无法解决问题，物业管理联席会议制度尚未正常运作；物业管理离不开社区管理，街道办和居委会直接监管和处理物业管理纠纷缺少政策性文件规定；供电、供水部门，对新建小区外的住宅小区不执行《海南省物业服务收费管理办法》第23条应当抄表到户并向最终用户收取费用的规定， 而要求物业公司收取水电费用，物业公司因个别用户缴纳不及时，供电、供水部门和物业公司对住宅小区停电停水引起的争议和纠纷不断发生；因产权归属和管理区界线不明确，供电、供水部门对住宅小区供电、供水设备故障要求物业公司使用维修基金支付维修费用，使维修基金所剩无几，或者向住户摊派费用而经常发生纠纷。
（二）业主委员会成立难，运作不规范，不能对物业公司监督和制衡
目前，海口市住宅小区成立业主委员会不到30%，主要原因在于，一是业主参与意识不强，因多数业主不参加，达不到法定三分之二而无法召开业主大会进行选举；二是新建小区的购房者多为外地人，属于“候鸟”类型，业主长期联系不上；三是业主之间有利益冲突，物业公司从自身利益出发，阻挠成立业主委员会。已经成立业主委员会的，存在着业主委员会委员或者不履行职责，或者滥用职权、以权谋私，缺少监督制约。由于没有业主委员会的监督和制衡，使有些物业公司服务不到位、乱收费等问题不能制止，业主想解聘物业公司也无法实现。
（三）物业管理配套制度缺乏，物业费和停车费收费标准混乱
海口市没有物业管理的实施办法和配套制度，导致实践中出现一系列问题和纠纷。例如，海口市物业服务没有统一的强制标准，部分物业公司在卫生、保安、绿化等方面，与业主要求差距大，不及时公示收支情况和物业服务合同履行情况等信息，导致业主和物业服务企业之间不信任，经常发生纠纷，业主处于弱势地位；开发建设遗留问题影响到物业管理的正常开展，表现在配套设施不全，随意更改规划，房屋质量问题等，侵害业主的权利，发生业主因此拒交物业管理费纠纷；海口市住宅小区物业管理费收费标准现在实行市场价格，实际价格在每平米0.3元到每平米6元之间，缺少第三方评估机制和招投标竞价机制，存在着同等小区价格不同，有些物业公司获得暴利，有些物业公司亏损问题；海口市对公共停车位实行政府指导价，但对专业停车位停车管理费实行市场价，存在着购买了专业停车位被物业公司不合理高价停车费问题。此外，也存在着一些业主长期、大量拖欠物业管理费、拒绝缴纳物业管理费的纠纷和问题，损害了物业公司的合法权益和健康发展。
办法与建议：
解决以上问题的对策在于：借鉴先进省市经验，由市法制局牵头，协调市住建局及相关部门制定政府规章《海口市物业管理实施办法》以及配套规定，依法实施这些规定。具体建议如下：
（一）理顺体制机制，明确各部门管理职责，实行综合治理
改变既往海口市住建行业管理为主，街道办和居委会协助的管理体制，借鉴浙江、江苏、广东的先进经验，建立物业管理“条块结合、以块为主”的管理体制，住建行政管理部门进行行业管理，街道办事处进行具体管理，居委会进行协助管理，落实城管执法、工商、公安、规划、环卫、绿化、物价、市政、供水、供电等相关职能部门在住宅小区综合管理中的职责，制定行政监管流程；借鉴上海的先进做法，按照谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责的原则，明确牵头部门、责任部门和配合部门，建立市、区、街道三级住宅小区综合管理联席会议制度，街道三级住宅小区综合管理联席会议每月召开一次，区住宅小区综合管理联席会议每季度召开一次，市住宅小区综合管理联席会议每半年召开一次，协调处理物业管理问题和纠纷；明确供电、供水、燃气、有线电视等部门对住宅小区内相关管线和设施设备权属到表（水表、电表、计算表等）、维修养护到表并承担费用和责任，住户对表后连接的设施权属和故障维修负责。
（二）强化业主自治和社区共治，维护业主的合法权益
明确社区居委会在街道办事处领导下对业主大会、业主委员会组建、换届、指导、监管的职责，积极推进业主大会的召开和业主委员会的设立。借鉴浙江省的规定，对不能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定，代行业主委员会的职责，同时有序推进居民委员会和业主委员会成员交叉任职。区房管局会同街镇规范业主委员会日常运作，引导业主大会、业主委员会健全定期接待制度、工作记录制度、信息公开制度、档案管理制度、例会制度、印章管理制度、账目公布制度、年度工作报告制度、重大事项报告制度等制度，不断规范业主自我管理行为。建立物业服务合同五年期满是否继续续订，必须听取业主大会和居委会意见制度。
（三）加强物业管理立法，创新物业管理制度，维护当事人合法权益
上海市、北京市、浙江省、南京市、广州市、杭州市等省市的先进经验和做法，值得海口市学习。与以上省市相比，海口市急需制定物业管理的地方性政府规章和配套规定，适应海口市物业管理和城市管理发展的需要。海口市应当建立和完善物业服务强制标准，明确建设单位对前期物业管理移交和责任制度，建立物业费和停车费的第三方评估机制和招投标竞价机制，细化住宅维修基金的紧急使用制度，加紧建设物业管理大数据信息平台，实施物业管理的信息化管理。
此外，还要建立业主（使用人）居住领域信用管理制度，将住宅小区内拒交物业服务费、拒不缴纳专项维修资金、违法建设和破坏房屋承重结构、“违法群租”、擅自改变房屋使用性质等违法违规违约行为录入本市公共信用信息服务平台和诚信记录系统，并依法面向社会提供查询，限制其贷款和高消费等活动。